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不動産取得税はいつ課税されて、いくらぐらいなのか?計算方法と併せて概要解説!

税金ってとにかく種類がたくさんあるんです。

この記事では、普段あまり目に触れることはないけど、大人になると一定数の人が密接にかかわる税金、不動産取得税について、よくわからないと質問されるので、「平たく」解説します。

不動産取得税
不動産を購入した際にかかる税金。不動産の所在地がある都道府県から課税される。

もう少し詳しく言うと、不動産取得税はその「移転」がトリガーとなって課税される税金なので、たとえ1日でも事実上の所有者が変更されれば課税されます。夫婦間移転などで、登記を省略した場合でも課税はされます。

そしてこの場合の「移転」とは、購入などの売買だけでなく、贈与や交換、増改築なども含まれますのでご注意ください。

 

不動産取得税はいつ、何回課税されるのか?

不動産取得税は、移転の事実があった時一度のみ課税される税金です。2年目、3年目とかかることはありません。

毎年不動産の所有についてかかる税金は「固定資産税」ですね。

いつ課税されるのか、課税時期に関して言うと、不動産の取得からおおよそ半年から1年の間に課税されるのが通例です。

明確に決まっていないんですね。都道府県の計算が終わり次第、賦課されます。この事実からなんとなく推測がつくかと思うんですが、不動産取得税は賦課課税ですので、所得税のように自分で申告をする必要がありません。

賦課課税
納税者ではなく、行政庁が税額を確定させる課税方式。

 

不動産取得税はいくらくらい?計算方法の説明

例え自分で計算する必要はなくても、おおよそいくらくらいの納税額が発生するかは気になりますよね?

この章では、具体的な課税金額の計算方法を紹介します。

原則的な計算式

原則的に、不動産取得税は以下の計算式に基づいて課税額が決定されます。

不動産取得税=固定資産税評価額 × 4%(標準税率)

固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を賦課する際に用いられる評価額です。

市区町村が決定し、公表しています。3年に一回評価の見直しが行われ、金額は、「固定資産税の課税明細書」で確認できます。

実売価格とは一致しません。(仮に土地であれば、実売価格の60%~70%)

また、固定資産税評価額は、土地、家屋それぞれについていますので、「土地の税金」と「家屋の税金」のそれぞれを計算する必要があります。

標準税率
地方税法に規定されている税率。市区町村は条例で自由に税率を定めることが可能。なので、実際の計算時には各市町村に実際の税率を確認する必要がある。

例外的対応もあり

「宅地」に関する計算

計算対象の不動産が土地で、さらに「宅地」に該当する場合、税金の対象額が半分になります。

不動産取得税=固定資産税評価額 × 4%(標準税率) ×1/2

ただしこの特例は2021年3月31日までとなっています。

宅地
建物が建っている敷地やその庭など。プラス、建物の敷地としての役割を果たす為に必要な土地。(娯楽用のもの含む)

一見簡単そうですが、「宅地」かどうかの判別は、実は複雑です。該当の土地が「宅地」に該当するかどうかは土地の登記簿謄本の「地目」欄を確認しましょう。

 

新築物件に関する計算

1.建物の計算

不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円) × 3%

主な適用要件
・課税床面積が50㎡以上(賃貸住宅等は1戸当たり40㎡以上)240㎡以下

新築物件の場合、物件の用途に関わらず住宅全般に適用されます。(=賃貸用でも可能)

また、認定長期優良住宅の場合、1200万円ではなく1300万円とすることもできます。(2020年3月31日まで)

認定長期優良住宅
「長く良い状態を保てる住宅」として、一定以上の基準で設計、施工されたと市区町村から認定された住宅。

 

2.土地の計算

不動産取得税=固定資産税評価額 ×1/2 × 3% - 控除額

主な適用要件
・課税床面積が50㎡以上(賃貸住宅等は1戸当たり40㎡以上)240㎡以下

・土地の取得が先であれば、土地取得から3年以内(2021年3月31日まで)

・賃貸している土地に建てた場合、新築から1年以内に土地を取得

ここでの「控除額」とは、①45,000円か②土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2)×3%の、どちらか多い金額を指します。めちゃくちゃややこしい。

 

中古物件に関する計算

中古物件は残念ながらさらにややこしいです。

1.建物の計算

不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額) × 3%

主な適用要件
・自己居住用の物件であること

・課税床面積が50㎡以上240㎡以下

・昭和57年1月1日以降に建築されたものであること(新耐震基準に適合している物件又は入居前に新耐震基準に適合する改修工事を実施する物件除く)

新耐震基準
1981年6月1日に施工された耐震にかかわる物件の耐震基準。

またここでの「控除額」は、新築日がいつかによって次のように金額が決まっています。

 

2.土地の計算

不動産取得税=固定資産税評価額 ×1/2 × 3% - 控除額

主な適用要件
・課税床面積が50㎡以上(賃貸住宅等は1戸当たり40㎡以上)240㎡以下

・土地の取得が先であれば、土地取得から3年以内(2021年3月31日まで)

・賃貸している土地に建てた場合、新築から1年以内に土地を取得

ここでの「控除額」とは、新築物件の場合と同様の金額です。

まとめ:不動産取得税の課税時期と計算方法

  • 不動産取得税は、不動産の移転があった場合、移転から6か月~1年後に一度だけ課税される
  • 不動産取得税の原則的な計算式は、「固定資産税評価額 × 4%(標準税率)
  • 不動産取得税の計算には、税額が軽減される特例がある

今回の記事は、あくまで【概要】に関する説明記事です。

各種の規定・法令について詳細までは記述してはいませんので、正確に見込み税額を控えておきたい方は、事前に専門家に相談して頂くようお願い致します。

 

以上です、ご参考になれば!

 

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